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Imobi Report

Reajuste do aluguel supera inflação oficial, mas inadimplência preocupa

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Escrito por Imobi Report em 5 de maio de 2020
Reajuste do aluguel supera inflação oficial, mas inadimplência preocupa
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O IGP-M, índice que corrige boa parte dos contratos de locação de imóveis, subiu 0,80% em abril, segundo números divulgados pela FGV. Com isso, o IGP-M acumula alta de 6,68% nos últimos 12 meses, bem acima dos 2,92% do IPCA-15, considerado prévia da inflação oficial no Brasil. A divulgação dos números ocorre em meio a um contexto de forte negociação entre inquilinos, proprietários e imobiliárias.

Números da inadimplência de março não refletem o impacto da Covid-19. Em São Paulo, por exemplo, a inadimplência nos contratos de locação foi menor do que a observada em 2019, segundo a AABIC. Porém, esse índice usado pela AABIC considera inadimplente o inquilino que atrasa o aluguel por 90 dias após o vencimento, ou seja, a inadimplência de março considera aluguéis não pagos em janeiro, fevereiro e março. 

Já os resultados de abril em diante preocupam. Em Curitiba, embora a taxa de inadimplência (dívidas vencidas há mais de 30 dias) tenha se mantido estável em abril, na ordem de 1,4%, o índice de atraso (inferior a 30 dias), sofreu alta de 1,8%, fechando em 6,6%. Os dados são do Inpespar e dão uma prévia do que pode vir pela frente. 

A inadimplência preocupa também os condomínios residenciais. Uma pesquisa da APSA aponta que o índice de inadimplência em abril foi de 14% no Rio de Janeiro, o dobro do mês de março. Desde 2010, quando começou a fazer esse levantamento, o índice nunca tinha passado de 10%. Para apoiar os síndicos em manter serviços como gestão de funcionários, limpeza, segurança, água e energia, a empresa irá lançar uma linha de crédito de R$ 10 milhões para os condomínios.

Imóveis comerciais são os casos mais críticos. Outro levantamento da APSA aponta que um terço (34%) dos aluguéis de imóveis comerciais foram renegociados, dado superior às negociações fechadas nos residenciais, da ordem de 4%. O desconto médio está em 42%. No entanto, há registro de desconto de até 70%, para inquilino comercial que entrou na Justiça pelo reajuste.

A Justiça tem sido acionada de formas diversas. A coordenadora do Procon no Rio Grande do Sul, Márcia Moro da Rocha, relata que tem atendido dezenas de casos por dia, por telefone, e tem orientado os clientes a procurarem as imobiliárias para negociar.

Um dos setores mais atingidos pela crise é o gastronômico. Estima-se que o gasto com os imóveis corresponde a 30% das despesas desse tipo de estabelecimento. Com isso, diversos bares, lanchonetes e restaurantes estão adotando estratégias diferenciadas neste período de pandemia, como o vale-presente, no qual o cliente paga agora e consome depois.

Até mesmo o famoso chef Henrique Fogaça, jurado do programa Masterchef, já admite que “talvez seja preciso fechar uma operação” e ele cita justamente o aluguel como um dos maiores custos para manter os empreendimentos neste período. Outros restaurantes renomados seguem na mesma linha, como o Paris 6 de Ipanema, no Rio de Janeiro.

Já grandes lojas e redes de varejoestão buscando a renegociação de aluguéis para manter suas operações enquanto as lojas físicas estão fechadas. Alguns exemplos são as lojas Renner, C&A, Marisa e Magazine Luiza, entre outras. A Via Varejo, que é dona do Ponto Frio e das Casas Bahia, por exemplo, conseguiu desconto de 50% de aluguel de pelo menos uma de suas lojas físicas, na Justiça de São Paulo, em meados de abril. A negociação do aluguel de galpões logísticos, entretanto, não foi para a frente. Em vez de desconto, a rede apenas conseguiu a suspensão temporária dos aluguéis de abril e maio.

Como se vê, muita água deve rolar no mercado da locação. Para apoiar as imobiliárias neste período de crise, a CUPOLA está promovendo ao longo desta semana o Aluguel Bootcamp, um treinamento online de cinco dias para compartilhar estratégias de aceleração da locação de imóveis mesmo durante a quarentena. O bootcamp abrange cinco temas: captação de imóveis, plataformas (CRM e ERP), garantias locatícias, relacionamento com locadores e locatários, e fechamento comercial. Ele é 100% gratuito, inclusive com a disponibilização do conteúdo gravado. Inscreva-se aqui.

Incorporadoras

Uma análise da Smartus dos resultados de grandes incorporadoras no primeiro trimestre aponta que, apesar do início da pandemia de Covid-19, não houve um impacto considerável nas vendas de imóveis. Os resultados do segundo trimestre, entretanto, já podem sofrer consequências, já que a chegada da Covid-19 ao Brasil acabou paralisando quase completamente os negócios imobiliários em São Paulo, de acordo com uma pesquisa do Creci/SP.

Com a queda em vendas e aluguéis, o balanço da Multiplan, por exemplo, já demonstra o impacto do coronavírus em seus empreendimentos

A perspectiva para a construção civil em 2020 indica retração de 10%. A queda no PIB da Construção está diretamente ligada à pandemia. Neste cenário, o mercado vem buscando novas formas de estimular as vendas, como a apresentação virtual de empreendimentos e fechamento online dos negócios, além de campanhas de descontos, facilidades no pagamento e lançamentos pela internet.

Pensando nesse contexto, a solução encontrada pela TecVerde foi uma parceria com a fintech de crédito imobiliário Homelend, para facilitar a compra. O resultado é a criação de novo produto financeiro para o mercado de loteamentos: um financiamento no formato de aluguel com opção de compra, no qual o cliente aluga a casa por três anos por um preço superior ao real valor de locação da mesma, mas que já representa grande parte da parcela de entrada do imóvel.

Há algumas edições do Imobi, temos falado sobre imóveis para investidores. Em entrevista ao Estadão, especialistas apontam riscos e vantagens de cada uma das operações no mercado imobiliário. O jornal também traz quais são os tipos de financiamentos imobiliários mais vantajosos para investidores e uma avaliação a respeito da compra de kitnets para alugar como forma de investimento. Já o Infomoney mostra que, apesar da crise, ainda não houve redução nos preços dos imóveis. O G1, por sua vez, traz dicas para quem quer aproveitar o momento para investir no mercado imobiliário. Por último, o jornal A Tarde traz uma reflexão a respeito de qual seria a melhor forma de viver no período de aposentadoria, com casa própria ou pagando aluguel. Todas estas matérias veiculadas na imprensa indicam como o tema é quente e chama a atenção de investidores, neste momento.

Techs

Durante a crise sanitária da Covid-19, muitas empresas têm fortalecido seus laços com a comunidade, num movimento que vem sendo abraçado por boa parte das imobiliárias no Brasil. E o QuintoAndar, que passou mais de um mês sem publicar novos conteúdos nas redes sociais, voltou à ativa com a divulgação de um site de “Classificados da Vizinhança”, que reúne informações sobre pequenos comerciantes e prestadores de serviço em 21 cidades onde a plataforma atua.

A CrediHome fez uma parceria com cartórios de São Paulo para reduzir o tempo para registro de imóveis na capital. Na quarentena, o processo que já era demorado está mais longo. Então, a proposta da CrediHome é processar os registros eletronicamente para reduzir o tempo de espera para cerca de 5 a 15 dias.

Este é só um exemplo sobre como a pandemia está acelerando a transformação digital do setor imobiliário, empresas e profissionais. O Estadão produziu uma matéria com foco nos corretores, que estão intensificando contato por WhatsApp e investindo em vídeos e tours virtuais. Já no IT Forum 365, o CEO da Imovelweb assina um artigo sobre digitalização, também tratando sobre o papel dos vídeos e da realidade virtual na retomada do mercado.

Aqui no Imobi

A Terracotta Ventures lançou o mapa atualizado de proptechs e construtechs brasileiras de 2020. A publicação deste ano traz mais de 700 startups que atuam diretamente com o mercado imobiliário brasileiro – um salto de 23% no número de empresas desde a última edição. Confira no Imobi.

Passar pela quarentena certamente é mais fácil com mais pessoas em casa. Por outro lado, é mais difícil praticar o isolamento social quando mora-se em um coliving, que exige a convivência com pessoas que não são da família. No Imobi, conversamos com Ricardo Neves, CEO da Oka Coliving, sobre a modalidade de moradia e quais medidas a empresa tomou para evitar o contágio entre moradores. Também abordamos como o coliving pode ser uma solução para incorporadoras e para pessoas no cenário pós-coronavírus: ocupando imóveis vacantes e possibilitando aluguéis mais baratos.

Trazer novas perspectivas para nossos leitores também é um dos objetivos no Imobi. Além de profissionais do mercado, nos propusemos a conversar e conhecer história das demais pessoas que integram o ecossistema o imobiliário. Na edição de hoje, trazemos duas: de Vinícios, um inquilino e estudante que teve sua renda interrompida com a pandemia e fez uso do Auxílio Emergencial do governo para poder pagar seu aluguel; e Cláudia, uma proprietária e feirante que teve que deixar de vender seus pastéis, mora na casa que herdou da mãe, e depende do seu aluguel para manter o financiamento do imóvel em dia.

Mundo

Uma das mudanças de hábito que deve perdurar pós-Covid é a preocupação com a higiene. Foi pensando nisso que a Airbnb lançou um novo protocolo de higienização para as casas ofertadas pela plataforma, que segue orientações do Centro de Controle e Prevenção de Doenças (CDC) americano. Com previsão de ser implementado nos EUA agora em maio, os anfitriões que seguirem os padrões irão receber uma certificação da Airbnb, que ficará em destaque para os usuários. Também foi definido um tempo de intervalo entre uma hospedagem e outra, de 24 horas.

Por falar nos EUA, a venda de imóveis usados caiu 20,8% no mês de março, em relação a fevereiro. Foi no mês em que o novo coronavírus chegou no país.

A onda de demissões que pode ser causada pela pandemia de Covid-19, somada à popularização do home office, outra consequência da crise do coronavírus, deve deixar como legado a desocupação de uma área relevante nos edifícios corporativos das grandes cidades. Esta é a avaliação da consultoria imobiliária Newmark Knight Frank, que ainda aponta que a perda de inquilinos é maior para os edifícios de “classe B”, onde funcionam empresas de pequeno e médio porte, que têm menos fôlego financeiro para atravessar a crise.

Por outro lado, em Londres, um comprador decidiu comprar uma casa na capital inglesa depois de uma visita virtual. O imóvel custou 6 milhões de libras (ou mais de 41 milhões de reais), o que demonstra o potencial da venda online.

Estamos de Olho

Um corretor do Mato Grosso do Sul foi processado por uma inquilina – e ela ganhou a causa. A inquilina alegou que foi humilhada nas suas cobranças e o juiz considerou que o corretor “praticou ato ilícito, ao cobrar o aluguel da autora, extrapolando o exercício regular de seu direito”. A história, que tem muitas reviravoltas (a casa estava à venda, o contrato foi cancelado, o profissional não trabalhava na imobiliária que a inquilina pagava o aluguel, enfim) pode ser lida aqui. Mas a lição que podemos tirar desta novela é a importância da paciência, empatia e das práticas de Comunicação Não-Violenta (CNV) nas relações imobiliárias.

Sobre este tema, a Denise Vieira, consultora da CUPOLA, participa hoje do Master InGaia, agora no seu formato digital. Sua palestra sobre Comunicação Não-Violenta será às 16h, e os interessados podem se inscrever aqui. Denise também disponibilizou um treinamento sobre CNV gratuitamente no CUPOLA Insider.

O Idealista, portal imobiliário português, conversou com seis especialistas em marketing e comunicação sobre posicionamento de marca durante a crise da Covid-19. Em comum, um grande tópico: não é hora de ficar na moita, a comunicação deve continuar. Os profissionais também reforçam que é o momento de estreitar relação e cuidar dos seus clientes, com foco no lado humano da marca. A matéria toda vale a leitura, mas destacamos esse insight de Paulo Rossas, head de Social Media da Wunderman Thompson Portugal: “O conceito do imobiliário é a própria casa. Onde estamos todos agora? Em casa. É altura de pegar nesse conceito, neste racional e procurar insights que ajudem os potenciais compradores a sentir o apelo pela visita, mesmo sendo virtual”.

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